民宿泡沫破裂,普通房东的出路在哪里?

这两年,国内的旅游业呈现较快的恢复趋势,吸引了大量投资者和创业者,民宿也不例外。

然而,这也带来了竞争的加剧,有些表面的繁荣景象开始显露出泡沫的迹象。许多民宿房东在经历了短暂的盈利期后,正面对入住率下降、客单价回落以及行业洗牌的压力。

对于普通房东来说,如何在这样的环境中找到自己的出路,成为了亟待解决的问题。

一、民宿行业的困境

根据天眼查专业版数据,截至2024年底,国内处于存续状态的民宿企业(名字包含民宿或经营范围包含民宿)已超过30万家。

这种过度的市场扩张导致了行业内竞争的激烈程度空前加剧,让普通民宿房东面临着巨大的生存压力。

1. 低价竞争

民宿的类型主要分为个体民宿、品牌民宿和由房地产开发商参与的民宿。

根据中研普华的研究,传统独立民宿占据市场的60%,但大多数仅有10间以下客房,且服务和设施的质量参差不齐。

相较之下,品牌民宿和标准化酒店的服务保障和客户体验更加成熟,这使得普通民宿在竞争中处于劣势。

这就让一些地方的民宿经营者不得不在价格上内卷,期待以低价吸引顾客。这种策略,在削弱自己的利润空间的同时,还不可抗拒会降低服务的水准,让消费者对民宿的整体印象变差。

2. 不专业的经营

口罩后时代,国内旅游需求迅速回升,2022年国内旅游人数达到31.5亿人次,同比增长了10.9%。这一波复苏吸引了大量投资者涌入民宿行业,试图借此机会获利。

然而,短期内的盈利机会导致了市场的无序扩张,许多投资者在缺乏专业知识和管理经验的情况下盲目开设民宿,这也造成了服务质量的下降和用户体验的恶化。

在网上,随处可见的是对民宿的吐槽帖子,消费者对民宿的评价普遍不高。在2023年的一项调查中,超过60%的消费者表示因为入住体验不佳而不愿意选择民宿,尤其是在服务质量和设施卫生方面。

更别提在刚刚过去的一年,许多恶性的时间给民宿行业蒙上了一层阴影。

因此,尽管整体的旅游需求在增加,民宿却因口碑不佳而面临生存危机。

3. 性价比降低

民宿行业的同质化问题日益严重。

根据艾媒咨询的报告,当前市场上约有70%的民宿仅是简单模仿,缺乏特色和创新,许多所谓的“民宿”实则是“家庭旅馆”或者“农家乐”,根本谈不上提供差异化的服务或体验。

这种同质化不仅使得消费者难以找到理想的住宿选择,也导致整体市场的好感度低下。

另外,相比与提供标准化服务的酒店,民宿的性价比也越来越不占优势。在某些热门景区的普通民宿,房价与商务酒店相差无几,消费者会如何选择,就很明显了。

4. 酒店业的竞争

酒店行业的快速发展也是民宿面临的重大挑战。

根据中国旅游酒店业协会的数据,2023年新开设的酒店数量达到5000家,其中许多为知名品牌,迅速占领市场份额。

随着消费者对住宿质量的要求不断提高,越来越多的人开始倾向于选择高标准的酒店,而非品质参差不齐的民宿。

这种趋势导致民宿生存空间愈发狭窄。在2023年的一项调研中,超过70%的受访者表示更愿意选择品牌酒店,主要考虑因素包括服务保障、设施完备和安全性。

5. 恶性循环

以上种种,导致的结果就是——尽管旅游需求在上升,民宿行业却陷入了困境。

根据百居易的数据统计,2024年民宿的整体入住率下降至60%多,而2022年这一数字为80%。与此同时,间夜均价也下降了10%左右,民宿行业的利润空间进一步被压缩。

大多数经营者的回本周期,从原先的一年延长至三年甚至更长。为了提到所谓的“竞争力”,有些房东就会选择继续降价,而这就意味着成本也要降,服务体验就会打折扣,这就进一步导致大众对民宿的反感,会让行业进入恶性循环。

二、以史为镜、以人为镜

任何行业的发展都会经历起伏和困境,这是很正常的经济规律。

民宿行业在中国的发展相对较短,可以说还处于“萌芽”阶段。所以面对当前的挑战,我们可以借鉴海外成熟市场的发展经验,也许能找到一些启发。

中文的“民宿”一词来源于日文的“みんしゅく (Minshuku) ”,那我们就以邻国日本的民宿发展史为例吧。

  1. 早期阶段(1920年代)
  • 20年代末,去日本滑雪圣地白马山麓的登山、滑雪爱好者们,开始聘请当地人做向导,并在他们的家里付费借宿,这便是日本民宿的雏形。
  • 早期的民宿多提供的是传统日式榻榻米房间,有些也会提供简单的膳食(这种形式在最近的电影《铃芽之旅》中还出现过)。
  • 总之,在这一阶段,民宿经营者多为个人家庭,住宿条件相对简单,但凭借个性化的服务和地方特色,吸引了越来越多的游客。
  1. 野蛮生长阶段(1950年代-1990年代)
  • 二战后的日本经济进入高速发展期,经济的繁荣带动了本国旅游业的发展,注册在案的民宿迅速达到2万多家。
  • 日本凭借优质的旅游资源,也吸引了大量国际游客,让这种快速发展延续了30年。
  • 到90年代,日本经济泡沫破灭,以日本国内人群为主要客源的旅游业首先受挫,民宿业也随之没落,再次进入发展的停滞期。
  • 在这近四十年间,日本并没有对民宿行业进行规范化管理,所以行业处于野蛮生长的阶段。可能与我们当下的阶段有些像。
  • 日本民宿在蓬勃发展的同时,也带来一系列的社会问题,非法无证民宿泛滥,安全问题频发,因环境、噪音等问题给当地居民的正常生活带来严重影响而导致居民的不满。
  1. 规范化阶段(2000-2010年代)
  • 2003年日本政府提出“观光立国”政策,外国游客不断涌入,日本的旅游业再次迸发生机。
  • 当时的日本《旅馆业法》规定,原则上不允许“住宅专用地区”运营旅店,可以说此前的日本民宿一直处于法律的灰色地带。
  • 但是这泼天的流量,日本酒店业无力承载,客房严重不足。另外,根据日本住宅管理局公示的数据,日本当时的闲置住宅高达820万户。所以政府亟需通过民宿来缓解住宿压力,同时解决房屋空置问题,对民宿经营的限制逐步放宽。
  • 2018年6月《住宅宿泊事业法》实施,全面解禁民宿。法律规定了民宿的经营条件、卫生标准以及安全规定,为消费者提供了保障。这一政策提升了民宿的整体质量,使得消费者对民宿的信任度提高,吸引了更多游客。
  1. 市场化阶段(2010-2020年代)
  • 得力于法律法规的有效执行,民宿行业在日本的规范化发展进展顺利。许多民宿主生意越做越好,他们不再仅限于家庭式经营,开始向品牌化和专业化转型。
  • 随着互联网的普及,像Booking.com、Airbnb等OTA平台的出现,使得民宿的市场推广和预订变得更加便捷。民宿经营者开始重视网络营销,通过在多个OTA平台发布高质量的房源信息,吸引更多消费者的注意。
  • 随着业务规模的扩大,民宿经营者开始引入物业管理系统(PMS)来代替人工,以提高管理效率和客户体验。

三、普通民宿房东该怎么办?

也许你在上面的日本民宿发展历程中,能看到我们当前所处困境的影子。

作为普通的民宿房东,我们虽然无法改变行业的法规,也无法左右OTA平台的规范化,但依然可以通过积极调整自身策略,来实现持续发展。

1. 选择适合自己的赛道

在短期内,“性价比”可能仍会是国内旅游行业的重要关键词。

为了在竞争中脱颖而出,民宿房东可以采取两条路径:

  • 价格竞争:通过降低价格吸引更多价格敏感型客人。尽管这种策略可能会压缩利润空间,但在市场需求较高的情况下,吸引大量客源仍能实现规模效应。 但前提是,你要保证服务质量不打折扣。
  • 提升体验:在同等价格的民宿中,通过提升服务质量和顾客体验来获得更好的口碑,可能是更利于可持续发展的策略。例如,你可以通过装修、设施升级和个性化服务提升客户满意度,使自己的房源在住宿市场中具备竞争力。

2. 提供增值服务

随着旅游市场的发展,顾客对民宿的要求不仅限于住宿本身。借鉴Airbnb的成功经验,将“体验”作为产品的核心部分,将成为未来的重要趋势。

  • 异业融合:利用民宿的地理优势,进行跨行业的合作。例如,某民宿项目通过收购和改建,开设了咖啡馆,咖啡馆的营业额占到了整体营业额的50%甚至更多。这种模式不仅吸引了住宿客人,也吸引了大量非住宿的咖啡顾客,拓宽了客群。
  • 互动体验:如何将文化与民宿结合,也是民宿房东提供独特体验的重要课题。在我们之前的文章《民宿副业:12个创收新思路》中,曾详细讨论过这个话题。这些策略不仅增加了住宿的附加值,也增强了游客对当地文化的认同感。

3. 服务精细化

相较于酒店的标准化服务,民宿能够提供更具温度的人性化体验。越来越多的消费者开始重视这一点。

根据途家民宿的调研显示,近70%的用户会优先选择提供一对一管家服务的民宿。而管家的专业素养和服务态度直接影响到顾客的入住体验。

在OTA平台的高分民宿中,一半以上的房源配置了管家服务,这说明市场对优质服务的需求正在上升。

通过提供个性化的民宿管家服务,民宿不仅能够提升客户满意度,还能增加客户的忠诚度和回头率。

4. 专业化运营

即便是再小规模的民宿,粗放式经营都无法持久的。我们需要将民宿视为企业,运用专业的运营策略来经营。

  • 物业管理系统(PMS)在酒店业的应用已经非常成熟,近些年在民宿行业也已经成为必备的工具。借由专业系统的自动化处理能力,房东可以更高效地管理房源,由软件去处理70%以上的重复性工作,减少人工操作的风险,也能节省更多成本。。
  • 房东需要学会通过不同维度的数据分析,了解市场需求和客户偏好,评估运营状况,及时调整经营策略。比如根据历史经营报表,优化房价和调整促销策略,以最大限度地提升入住率

中国民宿行业正处于一个重要的转型时期,尽管面临诸多挑战,但也蕴含着巨大的发展潜力。

随着国内旅游市场的复苏和消费者需求的多样化,民宿作为一种独特的住宿选择,依然能够吸引一部分追求个性化和文化体验的旅客。

未来,民宿行业的发展将不仅依赖于市场的热度,更需要各个参与者的共同努力和创新思维,不断推动民宿向更高质量、更正规化的方向发展。

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