做民宿，不只是会收拾房间、会写文案，还要看平台后台数据、同行打交道。
如果你刚开始做民宿酒店，不懂行业术语，这篇文章把民宿房东最常碰到的术语按类整理好了。
建议先收藏，遇到不懂的随时翻出来查。
一、渠道与平台
- OTA在线旅游平台（Online Travel Agency）：携程、美团、飞猪这些帮你在网上卖房的平台，都叫OTA。民宿绝大多数订单都来自这里，客人在这上面下订单。
- PMS 物业/酒店/民宿管理系统（Property Management System）：管日历同步、订单、房价、保洁排班、账目的软件，市面上常见的百居易这类就是，可以防止撞单超售。房源在3间房及以上的房东就可以使用管理系统了，提高效率，不容易出错。
- 直订（直销渠道）：不经过平台，客人直接找你订，比如微信、电话、用百居易这类软件创建的自家小程序等等。直订没有佣金，但需要自己积累客源，一般是靠老客复购或者社交媒体引流。
- 佣金（抽佣）：平台帮你卖出一单抽走的比例。不同平台、不同商家等级不一样，通常在一成上下，挂牌前先问清楚。
- 到店付 / 预付：预付是下单先付钱，到店付是入住才付款。预付对房东更安全，不怕客人放鸽子。
- 挂牌价 / 实收价：挂牌价是标在平台上的价格。实收价是客人各种优惠券、会员折扣抵扣后真正付的钱。看收益要看实收，别看挂牌。
二、收益核心指标
- OCC（入住率 / 出租率）：卖出去的房间数 ÷ 总房间数。满房就是100%，空一半就是50%。 注意：入住率高不等于赚钱多，低价换来的满房并不划算。
- ADR（平均房价）：总房费收入 ÷ 卖出去的间夜数。比如一晚卖出10间、共收了3000块，ADR就是300。
- RevPAR（每间可售房收入）：总房费收入 ÷ 总房间数， 这是酒店行业最看重的综合指标。它和前面两个的关系：RevPAR = ADR × OCC。民宿完全可以拿它衡量定价合不合理。
- 保本线：每间房每天的成本，房租（房贷）+ 基础成本，这是定价的底线，定价不要低于我们房间的保本线。
- 收益管理：根据淡旺季、节假日、提前预订天数动态调价，让每一间夜卖出尽量高的价。
三、各种价格和订单规则
- 早鸟价：提前很多天预订给折扣，鼓励客人早下单。
- 尾房：入住前还空着的房间，可以当天降价出售，卖出去总比空着强。
- 未到店：客人订了房没来、也没取消。
- 取消政策：下单后多长时间内能免费取消。定得太宽松容易被放鸽子，太严格客人不敢下单，要自己找个平衡。
- 连住优惠：连住多天的折扣。淡季保入住率很好用。
- 钟点房：按小时卖的房，一般是白天时段，适合车站附近、大学城附近的酒店/民宿。
- 商户优惠：由平台推出相关活动，商家可自主选择是否参加。参加活动或优惠时，需要商家认真计算每间房的成本价和活动后的价格，以防亏本。
四、房态与客房运营
- 房态：房间当前的状态：空净房、脏房、维修房、在住房。
- 房型：大床房、双床房、家庭房、儿童房……不同房型需要分别定价。
- 布草：床单、被套、枕套、毛巾、浴巾这些纺织品的统称。布草必须一客一换、洗涤干净，这是做酒店民宿的底线。
- 客耗品（易耗品）：牙刷、牙膏、拖鞋、纸巾、洗护用品这些用一次就消耗的东西。
- 退房保洁 / 连住清洁：退房后的大扫除叫退房保洁。住好几天的客人，中途简单收垃圾、换毛巾叫连住清洁。
- 查房：退房后检查房间有没有损坏、物品有没有少。
- 无接触入住（自助入住）：客人自己通过密码、智能锁、自助机入住，全程不用跟房东对接。这种入住方式，需要将入住指引做清楚，可以使用百居易民宿酒店管理软件，设置自动发送入住指南，客人可以全程自助入住。
五、评价与流量
- 转化率：看到你房源的人里，有多少真的下单。曝光高但没人订，多半是照片、价格、评价出了问题。
- 好评率 / 回复率：平台权重的重要参考。差评及时回复、好评率保持高位，排名才会靠前。
- 差评申诉：客人评价失实、明显恶意时，可以带证据向平台申诉，申诉成功能删除或折叠。
- 平台排名（流量加权）：平台把流量分给谁，看的是转化、评分、活动参与度。
六、证件与合规
- 特种行业许可证：以北京市为例，凡在北京范围内经营接待旅客住宿的宾馆、饭店、旅店、招待所、民宿、公寓式酒店等，均需在取得工商注册后，向属地公安分局申请该证，经现场核查通过后方可开业。各地政策不同，需认真向相关部门咨询。
- 四实登记：实名、实数、实情、实时登记住客信息，公安的硬性要求，一定要落实。
- 营业执照 / 卫生许可：各地对民宿的政策差别很大，有的城市还有区域限制。动工之前，先去街道和文旅部门问清楚当地政策。
七、经营模式
- 托管：把房源交给专业团队运营，房东当甩手掌柜，按比例分成或者付管理费。适合有房没时间管理的房东朋友。
- 二房东（包租）：整租下来改造做短租，赚差价。风险在淡季有空房压力。
- 分成模式：和房东约定按入住收入分成，常见于想轻资产投资的团队。
写在最后
本文介绍了：民宿专业术语、酒店行业术语、OTA是什么意思、ADR是什么、RevPAR怎么算、民宿房东入门、民宿运营干货、布草是什么……
但是只了解这些术语远远不够，重要的是能不能算清楚自己家的账。
把自己家民宿酒店运营好，比什么都强。
