开民宿有多少坑？如何避免踩坑？

做民宿，说容易，很多人都能做。
说不容易，确实每天需要管的事情太多。客人沟通、打理平台、安排保洁、房子维修……
很多房东经常忙得团团转，年底算账发现，该赚的钱也没赚到，该踩得坑一个都没少踩。
今天，我们就来数数开民宿有多少坑，说说怎么尽可能避免踩坑。
欢迎大家在评论区分享自己的踩坑“经验”。

一、装修

有两种特殊情况我们先不讨论：
第一种，确实有闲有钱，从地基开始盖房子、做设计、做民宿的。
第二种，追求生活品质、喜欢装饰房子，就算不做民宿，装修完有自住打算的。

今天我们来聊聊大多数普通人的情况：用自家闲置房改造，或者租房做民宿的老板。
很多新手做民宿第一件事就是装修。
硬装、家具、灯具……算下来一间房好几万，甚至十几万。
一间房买个二三百块钱，你有没有算过这笔钱啥时候能回本？

民宿不是自己家。客人不会在意你这个柜子用的是不是实木，也不会在意你家吊顶用的什么工艺。
居民房改造硬装做民宿，回本周期本来就长。再加上这两年民宿没有前些年好做，回本周期就自然会长上加长。

与其花大钱做硬装，不如硬装做到“中庸”，把钱花在软装上。
比如：好的床品、适合整体氛围的灯光、有格调的挂画、几盆合适的绿植等等。
这些东西成本比硬装低，却可以实实在在地出效果，直接影响客人的入住体验和拍照分享的欲望。

二、定价

很多房东一开始都不太会定价。

要么定得太低，觉得”先把单子接上再说”。结果人确实是入住了，看着满房挺好。算算账，扣去成本，该挣的钱也没赚多少，但是该忙的事却也一个没少忙。
要么定得太高，淡季一连十天空着，心里慌，又赶紧降价，陷入恶性循环。

价格太低，没有筛选作用，会招来一部分低素质客人先不说。
更大的问题是，很多房东不会动态调价，定一个价就不动了，白白损失了很多利润。
这里给大家几点民宿调价的建议：

不要跟风定价，先算清楚自己的成本（房租+水电+保洁+消耗品+平台佣金），保本线是多少，定价要高于这条线。
多看看同区域、同品质的房源价格变化，做到心里有数。
一周内，周末的价格比工作日高是正常的，尤其是周五和周六两晚。
节假日要提前涨价，但涨价不要超过市场浮动标准，如果临近节假日前半个月入住率不理想，后面再慢慢调整价格。

很多房东觉得，一间房或多间房上架多个平台，调起价格来非常麻烦。但其实，现在有很多像百居易这样的民宿管理工具都支持批量调价功能，调整好整体比例，一键就可以调整多个平台上的价格。

三、卫生

卫生是开民宿最基础，也最容易出问题的部分。
合适的保洁阿姨难找。
很多房东觉得”找保洁”就是找个人来干活，没有标准、没有验收、也没有流程。
但如果没做好培训规定，今天干净、明天马虎，客人来了发现问题，一个差评发出去，影响房源排名，还不如自己打扫。

针对保洁卫生上的问题，我们可以尝试这样做：

刚开始做民宿，自己先打扫几次，一个房间到底要打扫哪些地方、到什么程度才算干净……这些保洁事项和流程你自己搞清楚之后，后续给保洁员安排任务或是巡房检查才会轻松、有条理。如果你自己都不知道哪里容易出问题，你都说不出来什么标准，怎么要求阿姨做到？
定了标准之后，列一个保洁清单，每次打扫完让保洁拍照发给你确认。一方面，保留带有时间戳的照片和视频，可以保证后续跟客人有卫生问题上的纠纷，可以拿出东西来理论；另一方面，如果真的卫生上出现了什么问题，至少你能找到原因。
保洁阿姨的来源，可以在这些地方找：小区物业保洁、同小区民宿推荐、招聘平台。先试工，再长期用。
如果只有一套房，房间比较少的话，可以自己安排保洁，甚至可以自己做保洁；如果房源超过5套的话，建议使用百居易这样的自动化软件，帮你自动排班、自动通知保洁，会省很多沟通时间成本。

四、房客

很多房东最怕的一件事就是房子空着，对房客来者不拒。
想着先接下来再说，怕说太多让人家不订了。
但如果你接到了事多、挑剔或是素质低的客人，后续一个差评威胁就够你喝一壶。
到时候，你就要花更多的时间、精力和金钱来解决这些问题。

以下是我们给大家的建议：

咨询的时候就很挑剔、反复问很多问题，甚至已经到了你明显感觉不舒服的程度，这些特征不一定代表就是不好的客人，但后续出问题的概率会高。
入住规则要提前写清楚。民宿里什么能做什么不能做，房价包含什么不含什么，客人在订房前就应该知道，能最大程度避免之后的扯皮纠纷。
多关注、多询问客人的入住感受，在入住后几个小时或退房前主动问问住得怎么样，有问题还能补救。如果真的有问题，真诚就是必杀技。
私信或平台上的评价要认真回复。很多房东嫌麻烦不回复，或者就回一句”谢谢”。很多时候，我们在评论区的回复，还起到了一个给潜在房客展示形象的作用。其他客人看到房东认真回复每一单评价，本身就会增加信任感。
能避免的纠纷，一开始就避免，不要心存侥幸心理。万一真碰上了不讲理的，保留好各种证据，找平台申诉。

五、押金

押金要不要收？收多少？这也是很多房东纠结的问题。

有人怕收押金影响订单。
但根据我们的经验，没有证据说收押金会明显降低预订率，反而押金还能约束一部分客人的行为，避免不必要的风险。
这更像是房客的某种承诺，表示他愿意遵守规则、爱护房子，并愿意承担一部分人为造成的损坏。
其实我们反过来想一下，一个连押金都不想付的客人，你能保证他能好好爱惜你的房子吗？

就算打算收押金，很多人收押金的方式也不对。
大家可以回想一下，自己有没有押金规则没说清楚、收款没留凭证、退款时间不明确等等问题。

我们建议大家，做民宿收押金要注意下面这几点：

不要怕流失客人，客人下单前或者下单后就告知要收押金，然后让房客决定要不要预定。
尽量在线收取押金，这样就有交易记录，方便查账和退押金。
押金金额不用太高，可以参考同等价位酒店收取押金的比例。
用百居易这类系统的话，不仅可以在线收押金，退房后系统自动退。而且还能设置房客交完押金后才能看房间密码和WiFi密码，全程不用手动操作。

六、平台

现在大部分民宿房东的订单都来自美团、途家、携程这些OTA平台。
依附平台的好处是流量大，只要做好评分，在平台上的排名还不错，就自己不用花时间额外推广。
但坏处也很明显，你是在和本地区的几万套房抢流量。受平台规则限制，一旦违规，房源就可能被置底。而且佣金一年交下来也不是小数目。

这时候，让客人想起你、直接联系你最简单的方法就是，加微信。

把住过的客人加到微信，时不时发发朋友圈，推广一下民宿活动或者周边游玩推荐。这样，回头客直接找你复购的成本就会大大降低。
可以用百居易免费创建一个自己的预订小程序，让回头客直接在小程序上订，价格可以比平台便宜点，你也不用交那15%-20%的佣金。
如果你还有精力、有自媒体运营能力的话，可以小红书写写、抖音拍拍。不一定要做得多好，发了总比不发强。

七、管理

很多民宿房东都是被琐事占满了全部时间。
同时挂在几个平台上，要管开关房、要回复客人消息、要发入住指南、要催退房、要安排保洁、要回复评价……
一天到头忙个不停，问问忙啥了，也说不出来一二三，总之就是很忙。
如果你开民宿是因为情怀，那当情怀变成负担，热情就会被慢慢磨灭。
除了雇人，还有可以选择更低成本的自动化工具，把重复性的工作交给系统去做。

百居易可以帮你：