有些人认为开民宿既能过上闲云野鹤的舒坦日子，又能日进斗金，就心动想要入行一试，甚至为了实现这份“情怀”特地辞了工作去开民宿。

但是，做民宿并不是那么简单的事，这是一份需要付出时间和精力、需要有经营头脑的工作。

如果你完全是民宿行业的新手，那么你有必要掌握一些基本的经营技巧，才有可能从几百万房源中脱颖而出。

开民宿之前必须考虑的事

在正式开始投身民宿行业之前，你先别急，请对接下来要做的事做好一些准备。

1. 做好心理准备

如今民宿业已经度过了爆发增长期，只是在途家民宿一个平台，就已经有超过230万房源，能分到的蛋糕变得越来越小。

再加上民宿本来投资回报期就较长，有些非旅行热门目的地的民宿可能要用5-8年才能实现收支平衡——所以你要想清楚，自己的条件是否适合入行？风险是否能承受？

除了资金以外，运营民宿的过程中还会遇到很多意想不到的“坑”，地方监管部门的压力、预订平台的政策、各形各色的房客，这些都需要你提前做好心理准备，权衡自己是否有能力从容应对。

只有能够以正确的心态对待运营初期的窘境，才有可能坚持到盈利的那一天；反之，如果对行业还没有清楚认识，只是盲目跟从，那最终结果多半就是“花钱买个教训”了。

2. 确定目标受众

确定你的民宿的目标客户至关重要。你应该先想清楚自己的房子适合什么类型的客人，比如有小孩的家庭、商务旅客、背包客、小情侣、还是团队游客。

你可以从以下几个方面思考问题：

• 你的民宿可以容纳多少人？
• 你的民宿位于何处？市中心、景区、海滩、还是森林里？
• 附近是否有旅游景点？这些景点的主要客源是哪类人群？
• 你希望客人主要是哪个年龄段？
• 你的客人在度假时最看重什么？他们的兴趣爱好是什么？

了解目标受众后，你才能根据需求确定提供何种类型的出租房源，比如提供特定的便利设施、家具家电、和装修风格等，然后制定相应的营销策略，以吸引你理想的客人。

3. 研究市场情况

这听起来像是很“官方”的套话，但我们怎么强调都不为过。就像任何生意一样，作为民宿房东，如果您仅依靠对市场的直觉做经营，那可能很难盈利的。

您需要调研以下几点：

• 房产周边的竞争对手有多少？他们都是谁？
• 我的竞争对手的房子什么样？在服务和设施方面提供什么？
• 周边地区相似民宿的定价是多少？
• 所在地区的季节性趋势是怎样的？
• 我可以提供哪些独特的卖点来脱颖而出？
• 当地的民宿客人都来自哪些预定平台？
• 当地有哪些专业的大型民宿运营公司？

4. 做预算

做生意是一件很现实的事，开个民宿需要很多投入，​这些成本会直接决定房源的定价，也就会间接影响着消费者的选择，进而决定着你的盈利能力。所以对成本的预估和把控是非常有必要的。

其实预算并不一定要特别专业细致，你只需根据自己的实际经济状况，粗略预估一下准备投入多少钱、多少人、多少时间就可以。

• 如果是租房做民宿，不同租期价格是多少？
• 房产是否需要进行翻新？不同程度的装修花费是多少？
• 是否需要购买新家具或电器？哪些是必要的？要花多少钱？
• 日常运营管理需要多少人？每种工作需要多少时间？
• 是否需要有经验的人协助管理？当地这类人的薪资水平如何？
• 是否需要雇佣保洁员？每次保洁的费用是多少？
• 房屋和家具电器的维修和维护预计成本是多少？
• 是否需要使用专业的民宿工具？成本如何？

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如何开始经营民宿？

如果你在经过考察后，已经确定要成为一个民宿房东，那么下一步就可以开始正式的准备工作了。

1. 选择合适的房子

有些人是用自家的闲置房屋或房间做民宿，这就省去了这个步骤。但现实中，很多民宿是租房经营的，这就需要在选房上花些心思了。

房子的位置、租金、周边资源、邻居等因素，对日后的民宿经营都起着至关重要的影响；对于没有民宿经营经验的新手，有以下几个选房建议：

• 如果房子紧邻景区，那收入受淡旺季影响就会很大；你可以考虑在游客主要目的地60分钟车程辐射的范围内；
• 便利性是房客做选择时的一个重要考量，周边生活圈也要有配套的餐饮、娱乐、购物、公共交通站等；
• 为了控制管理成本，建议房子要选在自己工作或者居住地的附近；如果是远程管理民宿，那么就需要做好相应的准备，比如选择自动化民宿软件进行管理；
• 鉴于城市民宿前期投入大、投资回报周期长，租房的稳定性也是需要着重考虑的；建议合同至少要签3年以上，否则前期的投入随时都可能打了水漂；另外租房时也要与房东表明是要开民宿，以免未来不必要的纠纷；
• 民宿如果开在社区中，经营过程中便可能会遇到邻居的投诉和举报。建议选房时尽量不挑选密集型居民区，如果非选不可，那就要注意搞好邻里关系。

2. 民宿的适应性改造

民宿的装修和设施，是最直观体现房源竞争力的地方，值得每个民宿经营者重视。

以下是一些关键考虑因素：

• 装修风格：民宿没有统一的标准，这正是它的魅力所在；你可以根据个人品味、目标客人和周边环境，对你的房源进行个性化的设计。
• 寻求专业帮助：如果预算允许，建议聘请经验丰富的民宿设计师。因为民宿装修和个人家装还是有区别的，专业人士可以处理新房东可能忽略的细节。
• 便利设施和用品：便利设施是人们享受美好旅程的重要考虑因素，除了入住必需品，你还应该准备一些便利设施或小物件，让客人感到舒适。
• 维护便利性：装修并不只是表面功夫，你还需要考虑未来的清洁和维护，因为这些成本也是不能忽视的。
• 保障安全：避免可能导致盗窃、损坏或火灾危险的设计。比如安装智能门锁、烟感报警器等。

3. 聘请民宿管家

管理民宿并不像表面看起来那么轻松，哪怕你只经营一间屋子，每天的繁杂事务也可能会令人不堪重负。您可能需要个帮手，帮助你完成各种任务。

以下是民宿管家可以提供帮助的职责细分：

• 上架房源：在多个平台展示房子，提高可见度，获得更多预定可能。
• 管理定价：根据房源情况和市场需求调整价格，确保最高的收益。
• 同步日历：实时更新日历，在保证入住率的溶蚀，避免双重预订。
• 与客人沟通：处理意向客人的询问，帮助入住的客人解决问题。
• 办理入住手续：制定和管理客人入住和退房流程。
• 管理评价：收集更多好评，提高房产的声誉；确保客人反馈得到积极处理。
• 市场营销和推广：通过各种方式实施有效策略，吸引更多预订。
• 安排清洁和维护：确保房产的整洁，让客人满意，也使您的物业保持最佳状态。
• 合法合规：确保您的物业符合法律法规和OTA平台规则，减少风险。

当然，你也可以使用像百居易这样的民宿自动化管理软件，来帮助你自动管理日历、价格、消息、评价、保洁任务等重复性工作。相比于雇人，软件的性价比更高，每个月只需要几块钱而已。

4. 聘请专业的保洁

民宿的保洁是日常最基本也是最重要的工作之一，良好的清洁可确保您的房产始终处于最佳状态，并提高客人的满意度。

• 寻找清洁服务： 您可以通过58同城等网站寻找保洁，也可以直接找熟人或同行推荐信誉良好、经验丰富的清洁工或清洁团队。
• 制定清洁清单：建议制定一份详细的清洁清单，这样保洁员就可以明确自己的任务，以确保每次清洁都符合同样的标准。
• 自动化清洁管理： 建议使用自动化管理软件，来提高保洁流程的效率。百居易就可以根据入住和退房情况自动安排清洁任务，减少人工协调的麻烦。
• 建立反馈和跟踪机制：你和清洁人员之间需要保持良好的沟通，你需要掌握任务的完成情况，并根据保洁员的反馈来评估清洁工作是否合格。

5. 定义定价策略

定价，是你赚钱与否的关键之一。

您需要确保您的预订费用可以涵盖所有运营成本，并让您产生利润；同时还要保持价格竞争力，以吸引更多客人。

制定有效的定价策略需要考虑以下几个方面：

• 了解成本：必须掌握您的运营成本，包括清洁费、维护费和平台佣金等。具体方法我们在文章《如何计算并节省民宿成本》一文中曾详细讨论过。
• 市场需求：你需要按季节性需求、当地活动和竞争对手格局等市场情况，动态地调整定价。比如最简单的，在旺季时应提高价格，在淡季应提供折扣或促销。
• 竞争对手：您所在地区的其他房东的收费、服务和预订平台的排名等，都对你的决策都有很大影响。这并不意味着你必须要比别人价格低，而是需要你不断提升自己房子的性价比。
• 营销心理学：你需要考虑更符合消费者心理的定价策略。详见我们之前的文章《民宿营销心理学》。
• 监控和调整：根据预订率和客人反馈，定期评估您的定价策略，并及时进行调整，以优化入住率和收益率。
• 吸引初始客户：当你刚开始在OTA上架时，您的房源没有客人的评论作为信任背书，旅行者可能会产生犹豫。此时，建议可以以低于竞争对手的价格吸引第一批房客；当积累到一些正面评价时之后，您可以提高价格以满足您所在地区的需求。

要了解更深入的见解，请查看我们的文章。遵循这些民宿房东技巧可以帮助最大化您的收入。

6. 制定营销计划

一个扎实的营销策略对于吸引客人至关重要。精心制定的营销计划可以帮助您在竞争激烈的市场中脱颖而出，吸引更多预订。

以下是一些建议：

• 打造醒目房源：在房源的名字、图片、介绍中，突出独特的特点和设施。
• 利用多种平台：在各种租赁网站上列出房源，以吸引更广泛的受众。
• 设计促销活动：合理使用OTA平台的各种优惠手段，提高房源的竞争力。
• 利用社交媒体：通过抖音和小红书等自媒体，以精彩内容给更多人种草。

7. 上架房源

在平台上架房源的过程很简单，只需要按照各平台的指引和要求操作即可，这里不再赘述。

但是，我们仍然可以提供一些额外的技巧。

• 标题要简短，突出房源的优势，比如“市中心豪华公寓”或“靠近海滩的温馨小屋”。
• 在描述中加入吸引人的关键词，如“靠近景点”、“海景”、“交通方便”、“浴缸”等。
• 描述中，要突出房源的独特特点、设施以及客人可以期待的整体体验。
• 在房源名字和描述中，要尽量使用简洁的语言，避免行业术语。
• 如果预算允许，可以请专业摄影师拍摄照片，让照片更具吸引力。
• 拍摄一些细节照，比如装修小巧思、品牌床上用品、工艺品、便利设施等。
• 在设定价格时，可以考虑提供一些优惠，以尽快吸引第一批客人。
• 在房屋规则中列出您对噪音、宠物和吸烟的期望，以让客人明确界限。
• 在发布前让朋友或家人浏览您的房源页面，并根据他们的反馈不断优化。
• 在个人主页中上传清晰的个人照片，简短介绍自己，分享一些兴趣和爱好，帮助客人与您建立联系。

新手高效运营民宿的技巧

读到这里，你已经做好了开民宿的准备工作。但是，要想真正弄明白如何把民宿运营好，还有很多门道。有效的运营策略不仅能提升入住率，还能增强客人的满意度和忠诚度。

下面我们就给新手一些切实可行的运营技巧，它们也是你快速成为超赞房东的法宝。

1. 在多个OTA平台上发布房源

许多旅行者在预订住处时，会使用多网站来寻找最符合自己要求的那个，仅依赖一个平台可能会让你错失很多潜在客户。

反过来说，在多个平台上发布房源，您可以吸引不同类型的客户，能显著提高曝光率和预订机会。

• 美团：作为本地生活的头部网站，美团拥有庞大的用户群体，涵盖各个年龄段和背景。客人以寻求性价比高为主，尤其是价格敏感型旅客和商务旅客。
• 途家、木鸟：这些是专门的民宿平台，相对规模较小，但房源质量更高，用户忠实度高。这些用户更注重体验感和独特性，客单价相对更高。
• 携程、同程：专业的旅行网站有庞大的用户基础，覆盖全国各地甚至各国的房源，能忙组各种类型的旅行者的需求，从商务到休闲。
• 抖音、小红书：这些社交媒体拥有庞大的年轻用户群体，可以通过内容吸引到有粉丝性质的客人，这部分客人更倾向于追求新奇和有趣的住宿体验。

2. 确保及时更新日历

对于多个OTA同时上线房源的房东，保持房源日历的及时更新是至关重要的。

你一定不希望有超额预订或撞单的发生，这会导致客人不满、损害您的声誉、影响未来的预订、甚至面临平台的处罚。

推荐使用民宿管理系统，如百居易。它能够自动实时同步各个平台上的房源日历，确保您的房源在所有平台上的可用性信息一致，减少手动操作带来的错误。

3. 及时的客人沟通

顺畅的沟通会让客人感受到您的重视与专业，从而建立起信任感。

这不仅能提升客人的满意度，还能增加他们的正面评价和再次预定的可能。

• 回复咨询：客人在预订前和入住中，都会遇到各种疑问，迅速的回应可以帮助他们做出决策和解决问题。
• 预订确认：在客人确认预订后，第一时间就应该联系客人，确认他们的预订信息，并提供入住的详细指南。
• 入住前提醒：在客人入住前，提前几天发送信息，提醒他们入住时间，并提供关于详细路线、钥匙获取、停车、周边设施等信息。
• 入住后跟进：在客人入住后的第一天，发送一条问候信息，询问他们的入住情况，确保一切顺利。
• 退房提醒：在客人要退房之前，应该给客人发个消息提醒退房时间，以及其他退房须知。最关键的，这也是邀请好评的好时机。

这些消息，不仅能让客人感到被重视，还能减少他们的疑虑。能达到事半功倍的效果。

你可以借助百居易的自动化消息功能，将以上所有沟通过程完全自动化。

4. 获取更多好评

正面的评价不仅能增强您的信誉，提高房源在平台上的排名；满意的客人还会成为你的回头客，并向朋友和家人推荐您的房源。

以下是如何有效鼓励客人留下正面评价的一些策略。

• 退房伴手礼：在客人退房时，提供一份小礼物，如当地特产、纪念品或感谢卡，可以让他们感到被重视，这种有温度的互动很有用的。
• 提供专属折扣：可以向回头客提供折扣，作为他们再次预订的激励。这种方式不仅能促进再次预订，还能鼓励他们分享正面的体验。
• 诚恳邀请好评：您可以在客人退房当天，给客人发出评价，并给客人发感谢信息，真诚地请求他给你回馈一个好评。

关于民宿获得更多五星好评的更多有效方法，我们之前的文章中曾专门讨论过。

5. 及时清洁和维护

干净的环境是客人对住宿的基本期望。入住时的清洁程度直接影响他们的整体体验。

• 设定清洁标准：制定清洁标准和检查清单，确保每一次清洁都能达到一致的质量。这不仅能提升客人的入住体验，还能提高清洁人员的工作效率。
• 实时通知：通过自动化系统设置实时通知，提醒清洁人员在客人退房后即进行清洁，以确保不会遗漏任何任务。
• 定期检查和维护：制定定期的维护计划，确保设施和设备的良好运转。例如，定期检查空调、热水器、厨房设备等，确保它们处于最佳状态。
• 及时处理问题：在客人入住期间，确保能够迅速响应任何维护请求。建立一个清晰的沟通渠道，让客人可以方便地报告问题。
• 记录维护历史：保持详细的维护记录，包括维修和更换的日期、问题描述和解决方案。这将帮助您识别潜在问题的模式，并制定更有效的维护策略。

作为民宿新手，只是看懂这些技巧肯定是不够的，重要的是不断在实践中应用它们，然后根据经营状况不断调整工作流程，并去尝试更高级的管理手段。

强烈推荐使用像百居易这样的民宿自动化工具，可以帮助你把超过70%的重复性任务完全自动化，让您有更多时间专注于更有意义的事。