民宿老板们，你是否遇到过这样的情况——自家非常不错的房源，但因为定价问题，却在与周边民宿的竞争中失去了优势； 一个设计很用心的产品，但因为定价问题，没能在市场中站稳脚跟； 同样是做民宿的，但别人能赚钱，自己却只能苦苦挣扎……
「定价」的确是个非常棘手且值得重视的问题，今天我们就来好好聊聊到底如何定价，才能获得收益的最大化。
一、正确的价格策略
民宿的定价需要民宿经营者根据市场供求关系、历史经营数据、目标客户属性、自身民宿特性、经营成本构成等一系列因素，制定出适合自己且可以实现收益最大化的价格策略；简单说，就是要“将民宿以最合适的价格卖出去”。
民宿行业和其他行业是一样的运行逻辑，即“价格是由市场决定的”。这并不意味着你只要把价格设定在市场平均水平上，就一定能够卖得出去；即便卖出去，也可能无法实现正收益。你还要根据对市场供求关系以及客户心理的了解所做出的科学决策，从而实现“将民宿最好的价格卖出去”。
1. 了解市场需求
民宿定价策略，需要充分考虑到市场需求。如果民宿所提供的是一种标准化产品，那么可以适当地提高价格；而如果你要提供给客人的是个性化服务，那么就可以适当降低价格。
市场需求决定了民宿定价，同时也决定了民宿的发展方向。如果民宿定价过高，客人不愿意来；而如果定价过低，又会导致成本上升而亏损。
所以在民宿定价前，一定要先了解市场需求。在这里可以借助预订平台大数据及智能分析功能来获取用户数据及用户偏好信息。此外，平台还能够精准分析用户需求，对潜在客户进行细分、挖掘、识别。同时还可以进行价格区间的调整、优化价格策略等。
2. 锁定目标客户
针对不同的目标客户，我们所给出的价格也会不一样，定价策略也有所不同。
如果你经营的是平价民宿，那么你的客人可能会更偏向于性价比，也就是对价格相对敏感。此时你需要根据当地同类型民宿的均价，做出适当低一点的定价，以此来吸引他们。
如果你的民宿是面向中高端的顾客，他们通常不会追求极致性价比，而是对品质要求更高，所以你可以根据他们不同的需求来定价；或者根据用户评价、入住感受等因素来适当提升价格等。
再比如，你的民宿在旅游旺季供不应求，在淡季时的空置率比较高，那么就要在不同的时间段灵活调整价格。在节假日或周末时，你就可以适当提高价格；而在淡季时要推出特价房、长租优惠等，以求在淡季时可以多回本甚至盈利。
如果你并不确定目标客人的画像，可以参考与你相似的房源。通过用户对他的民宿价格的评价来分析竞争对手的定价策略，来作为自己定价策略的参考。
3. 注意成本构成
除了市场外因，民宿运营的成本也是定价的重要考量因素。经营民宿的成本主要由这几个部分构成：
- 装修费用：这部分的资金投入比较大，也是需要后期才能回本的一部分
- 人工成本：房源定价越低，人工成本会对定价有越大影响
- 经营支出：主要包含房屋租金、水电费等费用
每个民宿的成本都不尽相同，完全参考周边竞品的定价策略并不可行，还是要按照自己的实际情况进行合理的定价。
4. 避开常见误区
刚开始做民宿的时候，很多房东都踩过下面这些坑：
- 价格半年甚至1年都不改一次
- 淡季舍不得降价，觉得“掉价”
- 旺季又不敢涨价，怕伤了老客户的心
- 没有针对不同平台设置不同定价策略
- 没有设置周末及节假日价格
这些做法都会直接影响你的经营，有的房东是不知道自己应该涨多少或者降多少，定高了怕没客人，定低了怕赔钱，索性就干脆就“以不变应万变”；还有很多房东是嫌麻烦，同时管理几套房在几个平台的价格，改起来可不是一件容易的事情。
这些错误谁都会犯，就看谁能更快地意识到问题，找出原因和解决办法，不再重蹈覆辙。
二、科学的定价方法
机票和酒店的动态定价方法非常成熟，对于民宿经营者同样适用。
简单理解，那就是一种所谓的“价格歧视策略”，因为买机票买得迟的人（商务客户）往往会比买机票买得早的人（休闲客户）更在意时间的灵活性，他就不得不为此支付更高的价钱。
正常情况下，消费者对民宿的需求也存在这样的关系，越逼近周末和节假日，房子的余量减少越快，即需求越大。
那么我们现在要做的就是依据需求变化，来实现关于时间的动态定价。
一个简单的方法是通过预订的历史数据分别生成价格与需求的函数和需求与时间的函数，然后将这两个函数整合最终获得一个票价与时间的函数，即一个关于票价的时间序列。
这个理论看起来很复杂且难以操作，对吗？
其实很简单的，我们来举个例子。
通过对经营统计的分析，得出你基本能实现盈亏平衡时所需的平均入住率，我们假设是60%；然后查看自己当前的订单数据，根据不同时间段的不同预订率，采取不同的价格策略。
注意，这个表格只做参考，你可以根据自己的实际情况来调整涨价和降价的幅度，做更加细致的价格策略。
三、高效的改价技巧
动态定价方法简单且有效，但房东在实际操作时可能遇到的最大问题就是：“这么精细的定价，岂不是每天都要改价格；要是有多个房源在多个渠道上线，这怎么可能做到？”
要是完全靠人力去改，这确实是“不可能的任务”，但只要用对方法和工具，这波操作一键就能完成。
百居易的民宿房源管理系统，早已实现一键批量修改跨平台房源的价格了。你可以根据自己的计划选择对象进行任意修改：
- 任选多个房间或房型
- 任选多个日期，支持区间选择，支持按节假日选择
- 可以直接一键改为相同价格，也可以不同渠道不同定价
- 支持按照差值进行改价，也支持按百分比进行改价
通过百居易，你还可以设置自动化改价。
如果房源在当日还未被预定，可以直接给出最低折扣，以获得更高的入住率。
无论是房东还是民宿老板，都要明白一个道理——定价是一个需要持续优化的过程，只有通过不断的尝试和积累，才会找到更适合自己的方案，才能产生更高的收益。
