民宿房东老板们，你知道如何给自己的民宿定价吗？你知道不同的定价策略，会有25%甚至更高的利润差异吗？

你的民宿不赚钱，可能从定价这个策略上就已经失误了。那什么才是正确且能提高利润的定价策略呢？后面给出答案。

一、常见的错误定价方法

先说说我刚开始做民宿的时候，为了“偷懒”，常常会这样干：

• 在短租民宿平台发布房源后，就定一个固定的价格，半年甚至1年都不改一次，改来改去觉得很麻烦。
• 在淡季的时候，舍不得给自己的房子降价，觉得“掉价”，导致入住率下降，收入惨淡。
• 在旺季的时候，涨价又怕伤了老客户的心，虽然入住率高，利润却没有大幅提高。
• 逢年过节，常常懒得去修改每个平台的假日价格，毕竟上线10个平台修改起来可不是一件容易的事情，
• 不知道自己应该涨多少或者降多少，涨多了没客人，降多了还赔钱。后来，干脆就不涨不跌。

以上的做法，曾自认为都是正确的，所以一直都没有想过改变策略（就是这么死脑筋）。

直到有同行跟我说，他的盈利情况超过我2-3倍时，才算是彻底醒悟过来。我的一个不小心，就错过了本该赚到的钱，真亏！

错误谁都会犯，就看谁能更快地纠正错误，找出根本原因，不再重蹈覆辙。

二、什么是“流动式定价”

有预定过飞机票的民宿房东，或许都会有这样的经历：飞机票是一天一个价，越临近起飞的日子，价格越贵。越是节假日，价格越高。

这样的定价方式，我称之为“流动式定价”，就是每天价格随着时间和供需变化。

毫无疑问，各大航空公司都是经过了非常周密的计算，才采取了这样的定价方式，以确保每趟航班收益的最大化。

联想到咱们民宿房间排期，是不是跟这种飞机票售卖非常类似呢？！所以，我们应该向优秀的经验学习，采用“流动式定价”。

可能有人会问了：“流动式定价是不是每天都要改价格，岂不是非常麻烦？”，要是再早个几年，确实很麻烦。

目前主流的短租平台，也只有爱彼迎Airbnb做到了智能定价功能，其他暂时无法智能定价功能。

但现在已经有了更好的解决办法，后面会详细讲解。

三、如何运用流动式定价

在运用流动式定价的时候，我先说一下自己的“25%”倍数法则。

• 什么是25%的倍数法则？

其实这个数字并非我自己捏造，而是根据我自己实际的入住情况，确定下来的。

通过计算收入和成本，如果入住率达到50%左右就基本能实现盈亏平衡。

那我就以25%的倍数作为一个参考值，将入住率划分为25%、50%、75%、100%。

在这里“25%”这个数字并非固定的数字。根据自己的盈亏平衡，你的可能是“10%法则”、“20%法则”、“30%法则”……

比如你的入住率要达成60%才能盈亏平衡，那么30%的倍数更适合作为基准线。

• 怎样使用25%的倍数法则

先来看我制作的一张表格，这个表格就能看明白该怎么用“流动式定价”方法：

我把预订率分为4个维度：本周预订率、下周预订率、半月预订率、一个月预订率。根据不同入住率，采取不同的降价幅度。

降价和涨价的幅度，应该是按照民宿老板的实际情况来调整，而不是照搬我上面的数字。以上数字仅仅作为一个参考。

四、如何更好、更快捷的修改房间价格

前面我们提过，现在只有爱彼迎Airbnb的智能定价，可以基本实现“流动式定价”。那剩下的那些平台怎么办，一个个去修改又实在是太麻烦了，有没有更好的办法去解决掉这么麻烦的事情呢？

放在2年前，没有很好的办法。不过，现在有一款叫百居易的民宿房源管理APP已经能够实现快速修改多个平台房源价格了。

我就拿手机端的修改界面，给大家展示一下，具体操作还要各位民宿房东老板们自己去体验。如下图：

民宿的定价是一个长期的摸索的过程，需要结合自己的实际情况作出调整。正如，国画大师齐白石曾说过：学我者生，似我者死。共勉！