前两天在阅读民宿资料的时候,看到了这篇文章,回答的很专业。能够让很多民宿新手,初步认识到民宿的选址、投资回报分析,帮助民宿房东建立起基本的投资分析框架,所以就分享出来供大家参考。
第一、作为新手,首先要从民宿的品类来进行区分,然后对不同的品类进行投资回报分析。
1.民宿的分类主要是
- 城市民宿【以酒店式公寓、社区住宅房源改造为主】
- 郊区别墅【主做大型城市周边游、轰趴团建】
- 乡村民宿【客栈、农家乐、渔家乐、农庄、田园别墅、其他特色住宿产品例如房车、露营基地、帐篷基地等等】
2. 投入资金,分为小成本创业、综合性创业和长期投资
- 30万元以下,可以租一栋别墅、在城市中心地段租赁1-10套房【房租加上简单软装+布置,起步资金控制在30万左右】,10套房源如果运营能力强,可以实现13个月回本,后续盈利的状态。运营能力一般的话,一般2年回本。
- 30-100万,可以做小型客栈或农家乐,主营周边游
- 大型庄园、精品客栈投资成本都在100万左右,投资回报周期在5-10年。
注意:现在民宿在国内的一线城市属于迭代,房租虚高的状态,可以选择一些预热的景区周边,特级城市的次核心商圈,拿租约5年以上的近地铁、学校、CBD、医院的房源进行改造。
3、民宿产品选择与团队搭建
作为新手要从:地点-客源结构-成本-价格预售分析-周边酒店分析等角度去做产品定位,来决定产品的软装风格、投入、运营团队的搭建,切勿跟风或者做同质化极高的产品。
团队搭建主要是管家,保洁团队以及线上营销团队。新手的话建议从夫妻店模式,最安全的家族经营,小数量房源起步,打造精品,逐步做大。
周边地区打造民宿一定要重点分析淡季影响,以免过于理想化而造成100%亏损的局面。
第二、对民宿行业不熟悉怎么做民宿行业?
- 产品分析:把目标位置房源的房租,周边酒店售价,同行的售价,产品情况收集起来,算上布草,水电,人工,佣金,软装等成本进行测算,看看是否能有盈利。
- 基于第一点的测算,没有做过的,建议拿房不要太多,5套以内先做
- 平台选择,根据这地方的客源结构,比如景区,商圈,展会等,选择主营平台发布,并建立自己的微官网等自营渠道。
- 学习定价以及设定促销策略。
- 结识周边同行,方便交流与转单。
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